[ 전세퇴거자금대출 - 전세금반환 ]

전세퇴거자금대출 즉, 전세금반환대출에 대해서 몇가지 조언을 드리려고 합니다.

 

세입자 보증금 반환 용도의 대출도 주택담보대출의 일종입니다. 편의상 '전세퇴거자금대출'이라고 말하고 있는 것일 뿐이며, 같은 부동산 대출 규제를 받고 있습니다.

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일단 전세퇴거자금대출이 어떻게 진행되는지를 많이 궁금해 합니다.

세입자는 자신의 전세금을 받지 않으면 전입을 빼지않으려 할테고,

금융기관은 전입세대열람원상 세입자가 확인이 된다면 주택담보대출을 해주지 않을테니 말이죠.

 

보통은 은행에서 자금을 조달한다고 하면 공인중개사나 금융기관의 대부계의 조언을 통하여 당일 전입을 먼저 빼고,

대출을 진행합니다. 다만 그부분이 설득이 어렵다면 법무사 혹은 금융회사 직원이 주민센터에 임차인과 함께 퇴거당일

아침에 같이 나가서 전입을 빼는 동시에 수표를 전달하는 방식도 행한다고 합니다. (많은 방법중에 하나의 예시)

 

그렇다면, 현재의 상황에서 전세퇴거자금대출이 어려운 부분은 무엇일까요?

현재 1가구 1주택 소비자들이 실수요를 위하여 전세반환자금대출을 받는 것은 크게 무리가 없습니다.

(1주택자 분들은 소득이나, 부채 현황, 신용등급에만 문제가 없다면 대출을 받는 데에는 무리가 없어 보입니다. LTV 한도(투기지역, 투기과열지구 40% / 조정대상지역 60% / 비규제지역 70%) 내에서 최대 보증금 + 1억)

 

다만, 서울지역을 포함한 투기지역은 40%만 대출이 가능하기 때문에 (집가격 대비 전세가 비율 60%내외로 파악)

모자라는 자금을 신용대출이나 후순위 추가담보대출로 충당하는 경우가 대부분 인 것 같습니다.

 

문제는 1가구 2주택이상의 다주택자들이 자금을 조달하는 것이 쉽지 않다는 것입니다.

 

현재 집을 보유한 소비자들이 생활자금으로 대출을 신청할 수 있는 최대가능액은 1억입니다.

이 대출금액 안에서 반환금액을 마련할 수 있다면 가장 좋은 방법이겠지만, 대부분의 소비자들은 차액의 현금이 없는 경우가 대다수입니다.

 

1억이 넘는 대출금을 신청하면 은행별로 구성되어 있는 여신심사위원회의 심사를 통과해야 하는데요. 이게 현실적으로

쉽지 않다고 합니다. 전세금 반환이라는 것이 확연한 자금용도가 있음에도 불구하고, 실입주가 아니기 때문에 (다른 주택의 보유) 잘 통과가 안된다는 것 같습니다.

 

일단, 비규제지역은 보험회사와 같은 금융사에서 심사를 편하게 하여 신청하는 방법이 있습니다. 비규제지역이라면 최대

가능 비율이 70%이기 때문에 , 최대 60% (다른 주택을 보유하면 10%를 줄임) 한도내에서 신청이 가능합니다.

(2주택 이상을 보유하고 계신 분들은 규제지역에서 전세퇴거자금대출을 신청할 경우 최대 1억까지만 받아보실 수 있으며, 비규제지역에서는 최대 LTV 60%까지만 적용, 간혹 세입자의 보증금을 반환하기 위해서 대출을 신청한 후 다른 주택을 추가로 구입할 계획을 세우시는 분들이 계시곤 하는데요, 전세퇴거자금대출 같은 경우에는 필수적으로 '다른 주택을 추가 구입하지 않겠다.'라는 약정서를 작성하셔야 합니다. 이를 어길 경우 대출 금액을 모두 환수 당하고, 향후 3년간 주택담보대출을 그 어느 금융사에서도 진행할 수 없게 되오니 참고하세요.)

 

규제지역은 새로운 세입자를 구해서 기존 전세금을 반환하거나, 현재 실거주하지 않는 주택을 매도하는 것이 정책의 기본인 것으로 파악됩니다.

가장 좋은 것은 1억이내로 대출을 실행하여, 1금융권에서 신청하는 것이 가장 이자율이 낮습니다. 3% 초반의 이자율로

자금을 사용할 수 있는 것은 기준금리가 오른 지금의 상황에서도 매력적인 금리니까요. 

 

그렇다면 전세퇴거자금대출은 언제부터 금융사 비교를 해 보아야 할까요? 물론 대출을 신청해야 하는 분들의 조급한 마음은 잘 알고 있습니다. 시기가 다가오면 다가올수록 혹시나 하는 불안감에 미리부터 알아보고 준비를 해야겠다는 마음은 잘 알겠으나, 결론적으로 금융사에서 서류 접수를 받아주지 않는다면 전혀 소용없는 행동이 되는 것이죠.

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그러므로 전세퇴거자금대출은 금융사들의 서류 접수 가능한 시점을 정확하게 파악한 후에 준비를 하셔야겠는데 금융사마다 전부 조건이나 내용이 다를 수 있겠지만 대략적으로 대출 실행일을 기준으로 60일 이전부터 서류 접수가 가능한 금융사들이 많으니 이때부터 준비를 슬슬 시작하시면 될 것 같습니다.