[ 부담부증여(부동산 전세끼고 증여, 빚과 함께 증여, 주의점) ]

집값 약세에 증여 시점 저울질...

 

최근 자녀에게 전세를 끼고 주택 소유권을 넘기는 부다부 증여 사례가 부쩍 늘어난것으로 나타났다. 자녀에게 부동산 등 재산을 사전에 증여, 양도할때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해 물려주는 것으로 부채를 뺀 금액을 기준으로 증여세, 양도셀를 계산하게 된다. 

 

양도세 중과 유예로 양도세가 줄면서 절세가 가능해졌지만 부담부 증여 시에도 양도세 중과 배제, 장기보유특별공제 적용 대상은 양도와 같은 '10년 이상 보유 주택'으로 한정된다. 

 

특히 자산가들은 전세보증금이나 주택담보대출 같은 채무와 함께 증여하는 부담부증여에 관심이 커지고 있다. 그동안 채무 부분에 부과하는 양도소득세가 10~20% 중과돼 절세 전략으로 피했던 방법이다. 빚과 함께 증여하면 자녀가 부담해야 할 증여세도 낮출 수 있다.

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서울에 사는 60대 A 씨는 아파트 2채를 보유한 다주택자다. 2003년 지금 살고 있는 아파트를 샀고, 2013년 마포구에 전용면적 78m²짜리 아파트를 한 채 더 구입했다. 마포구 아파트는 구입 당시 전세금 2억5000만 원의 세입자가 있는 상태에서 3억5000만 원에 샀다. 현재 매매 시세는 약 8억 원으로 올랐고 전세금은 4억5000만 원이다. 올해부터 다주택자의 보유세(재산세+종합부동산세) 부담이 커진다는 말을 듣고 A 씨는 자녀에게 마포구 아파트를 양도하기로 결심했는데 양도소득세가 클 것 같아 걱정이다. 게다가 최근에 거래절벽이라고 할 만큼 주택 매매거래가 줄어들어 팔려면 가격을 더 낮춰야 할 수도 있다. 

고민하던 A 씨는 지인으로부터 ‘부담부 증여’(전세금 등 채무를 포함해서 하는 증여)를 하라는 말을 들었다. 그렇게 하면 세금도 줄어들고 급하게 가격을 낮춰 팔 필요도 없다는 것이다. 부담부 증여는 부동산을 증여하면서 전세금 반환 의무를 함께 넘기는 것을 뜻한다. 전세를 끼고 증여하면 A 씨는 정말 양도세를 줄일 수 있을까. 

최근 A 씨처럼 부담부 증여에 대해 문의하는 경우가 늘었다. 부담부 증여는 일반적으로 단순 증여나 단순 양도를 할 때보다 세금이 줄어든다. 양도세의 기본 세율은 6∼42%고 증여세는 10∼50%다. 시가 8억 원짜리 부동산을 성인 자녀에게 단순 증여하면 1억6005만 원의 증여세를 내야 한다. 그런데 전세를 끼고 증여하면 자녀의 입장에선 증여 받은 재산의 금액이 8억 원에서 전세금(4억5000만 원)만큼 줄어든다. 이로 인해 증여 받은 재산은 3억5000만 원이 되고 증여세는 4850만 원으로 줄어든다. 동시에 자녀가 인수한 전세금만큼 증여자인 A 씨 입장에서는 갚아야 할 돈이 줄어드는 셈이다. 전세금은 향후 임차인에게 갚아야 하는 채무이기 때문이다. 이 채무를 자녀가 인수했으므로 A 씨는 전세금만큼 자녀로부터 대가를 받은 것과 동일하다. A 씨는 해당 부동산을 전세금만큼의 대가를 받고 양도한 것이 된다. 따라서 부분적으로 양도세(1억1099만 원)를 부담해야 한다.

 

결국 부담부 증여란 일부 증여와 일부 양도가 섞인 것으로 간주된다. 이때 부분 증여의 증여세와 부분 양도의 양도세를 합친 세금이 단순 증여 시의 증여세보다 적다면 절세가 될 수 있다. 양도세와 증여세는 누진세율 체계라서 차익 등 금액이 커질수록 더 높은 세율이 적용되는데 각각의 세율을 낮춤으로써 세금이 줄어드는 것이다. 전세금 대신 증여한 사람의 대출금을 재산을 증여 받은 사람이 인수하는 경우도 마찬가지다. 

그런데 주의할 점이 있다. 부담부 증여가 성립하려면 증여가 일어나기 전에 전세 계약이나 대출이 먼저 존재해야 한다. 증여 시점과 동시에 전세를 주거나 증여를 받은 후에 대출을 일으키는 경우에는 부담부 증여로 인정되지 않는다.

더 중요한 문제는 부담부로 증여한 주택이 양도세 중과를 적용받는지 여부다. 2018년 4월 1일 이후 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 때 양도세가 중과된다. 2주택자의 경우 양도세율이 16∼52%, 3주택자는 26∼62%로 오르는 것이다. 이로 인해 증여세율보다 양도세율이 더 높을 수 있다. 부담부 증여의 세금 부담이 단순 증여보다 더 커질 수 있는 것이다. 

A 씨의 경우 2주택자로 양도세 중과 대상이므로 부담부 증여가 더 유리할지는 향후 전체 상속 재산의 규모 등을 토대로 종합적으로 판단해봐야 알 수 있다. 만약 부담부 증여가 실익이 없다고 판단되면 임대주택 등록 같은 다른 대안을 찾는 것이 낫다. 

 

부담부증여 시 생각해야 할 양도세

그렇다면 이런 부담부증여가 과연 절세에는 도움이 될까.

세무 전문가들에 의하면 부담부증여는 때에 따라 절세에 도움이 될 수도, 안될 수도 있다고 한다.
부담부증여를 생각할 때 일반인들이 잘 놓치는 부분이 양도세다.

사례에서 증여하는 주택이 1가구 1주택으로 비과세 요건을 갖췄다면 채무를 뺀 부분(4억 원)에 대한 증여세만 부담하면 된다. 그러나 다주택자라면 얘기는 달라진다. 채무 부분에 대해 양도세를 부담해야 한다. 더구나 조정지역에서의 다주택자 양도세 중과와 장기특별공제 배제는 새롭게 고려해야 할 변수다.

예를 들어 부모가 10년 전 1억 5,000만 원에 산 집을 사세 5억 원 시점에서 전세 보증금 3억 원을 끼고 자녀에게 증여한다고 치자.

이때 단순 증여라면 자녀 공제 5,000만 원을 제외한 4억 5,000만 원에 대해 7,600만 원의 증여세가 나온다.

반면 부담부증여하면 증여세는 2억 원 중 자녀공제 5,000만 원을 뺀 1억 5,000만 원에 1,900만 원의 증여세가 나온다. 여기서 채무승계액 3억 원을 양도가액으로 보고 세금을 산출하면 양도세는 3924만 원이 나온다. 부담부증여의 총 세금이 5,825만 원(증여세 1,900만원+양도세 3925만원) 정도로 단순 증여(세금 7600만 원)보다 1775만 원가량 적은 것은 사실이다.

 

즉 1가구 1주택자의 경우 부담부증여가 분명 절세에 도움이 된다. 

하지만 다주택자라면 얘기는 달라진다. 다주택자 양도세 중과를 적용해보자. 부담부 증여의 경우 2주택자라면 1억 722만 원, 3주택 이상이라면 1억 3,004만 원이 나온다. 오히려 단순 증여보다 세금이 많아지는 것이다. 증여세 줄이려다 오히려 양도세라는 더 큰 폭탄을 맞게 될 수 있다.

증여세 줄이는 묘책은?

전문가들의 추천하는 가장 좋은 방법은 분산이다.

우선 증여를 받는 사람(수증자)을 분산하는 것이다. 즉 증여 대상을 배우자나 자녀에게만 한정하지 말고 며느리, 손자, 손녀 등으로 넓히면 세금을 확 줄일 수 있다.

증여는 수증자가 받는 액수를 기준으로 수증자에게 과세하기 때문에 수증자가 여러 사람이면 낮은 구간의 세율을 적용받는다. 1억 원 이하면 세율은 10%에 불과하지만 1억 원이 넘으면 5억 원까지 20%, 5억 원이 넘으면 10억 원까지 30%의 세율이 적용되는 식이다.

이때 자녀는 5,000만 원(미성년자 2,000만 원)을 공제받는데 사위나 며느리의 공제금액은 1,000만 원이다. 손자와 손녀는 자녀와 마찬가지로 5,000만 원(미성년자 2,000만 원)을 공제받는다.

증여세공제

시기 분산도 필요하다. 증여세는 10년 단위로 공제 한도가 정해져 있기 때문에 한꺼번에 증여하지 말고 10년이 지나 또다시 증여하면 또다시 공제받을 수 있다.

건물과 토지를 별도로 증여하는 방법도

또 한 가지 절세 요령은 토지와 건물로 이뤄진 부동산은 토지만 우선 증여하면 세금을 줄일 수 있다. 대개 부동산을 증여할 때는 토지와 건물을 함께 증여하는 것만 생각한다. 그러나 토지 등기와 건물 등기가 별도로 돼 있으면 토지와 건물을 따로 증여하는 방법도 생각할 수 있다. 토지의 개별공시지가는 계속 우상향하는 경향이 있으므로 토지를 일찍 증여하는 게 절세 방법이다.

 

미성년자에 부담부증여 시 주의

 

자녀가 소득이 없을 경우, 부담부증여보다 보증금을 인수한다.
현실적으로 미성년자 자녀라면 일반적으로 별도 소득이 없으므로 채무로써 대출을 인수하는 경우, 차후 대출 원리금 상환을 부모가 대신 부담해야 하므로 추가 증여문제가 발생할 수 있다.
미성년자와 같이 별도 소득이 없다면, 대출보다 보증금을 인수하는 방법을 고려하는 것이 좋다.
보증금은 대출과 같이 동일한 채무로써 부담부증여의 절세효과가 있지만, 대출과 같은 이자 부담이 없어 미성년자도 증여 이후에 추가적인 상환부담이 발생하지 않기 때문이다.