[ 1세대1주택 판단시 보유기간 및 거주기간? & 고가주택 ]

◆ 1세대1주택 비과세규정 적용시 보유기간의 계산은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하고, 거주기간의 계산은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지를 원칙으로 하되, 사실과 다를 때에는 실제 거주기간으로 계산합니다.

 

○ 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어 거주하거나 보유하는 중에 소실․도괴․노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산합니다.

 

○ 거주요건 계산시 세대원의 일부가 근무상 형편 등 부득이한 사유로 일시 퇴거하여 당해 주택에 거주하지 못한 경우에도 나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우, 거주기간에 관한 비과세요건을 갖춘 것으로 봅니다.(서면1팀-40, 2004.1.16.)

 

○ 협의 또는 재판상 이혼시 혼인기간 중 부부공동의 노력으로 취득한 재산에 대한 재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 주택을 양도하는 경우 취득시기는 소유권을 이전해 준 다른 배우자의 당초 부동산 취득시기부터 기산합니다. 그러나 이혼위자료에 갈음하여 아내가 취득한 주택의 경우에는 아내의 취득일부터 보유기간을 계산합니다.(대법95누4599, 1995.11.24.)

 

※ 2021.1.1.이후 양도분부터 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산함 (소득세법시행령 제154조제5항, 부칙 <제29523호,2019.2.12> 제1조)

 

* 다만, 소득세법시행령 제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않음

 

 

◆ 9억넘는 고가주택은 내년부터 '2년 거주요건' 필수

 

1세대 1주택 보유요건과 거주요건을 다 갖추더라도 양도세를 내야 하는 주택이 있다. 바로 실거래가로 9억원이 넘는 고가주택이다. 고가주택은 9억원이 넘는 부분에 대해 양도차익을 계산해서 세금을 내야 한다. 

 

하지만 9억원 이하 부분의 양도차익은 비과세되고, 집을 오래 보유한 경우에는 9억원 초과 부분에 대해서도 보유기간에 따라 장기보유특별공제(장특공제)로 양도차익을 줄여준다. 

 

1세대 1주택인 경우 장특공제율은 일반주택보다 훨씬 높다. 일반주택은 보유기간(3년~15년)에 따라 6%~30%의 장특공제율을 적용하지만 1세대 1주택은 3년 이상 24%를 시작으로 10년 이상 보유하면 공제율이 80%까지 올라간다. 10년 이상 보유한 1세대 1주택이면 9억원이 넘는 부분의 양도차익이 1억원이라도 80%를 뺀 2000만원에 대해서만 양도세를 계산해서 낸다.

 

하지만 고가의 1세대 1주택 장특공제도 내년부터는 혜택이 제한적으로 적용된다.

2020년 1월 1일부터 고가주택 장특공제에 2년 이상 거주요건이 추가되기 때문이다. 거주요건을 2년 채우지 못하고 단순히 장기보유만 한 경우 1세대 1주택 장특공제율이 아닌 일반 장특공제율이 적용된다. 10년 보유한 경우 2년 거주까지 했다면 80% 공제율이 적용되지만 거주요건을 못 갖춘 경우에는20%로 공제율이 뚝 떨어진다.